Une obligation d'assurance pour l'architecte et l'entrepreneur, le couvreur, le placeur de châssis, ...

Actuellement, seuls les architectes ont l'obligation d'assurer leur responsabilité décennale. Les entrepreneurs et les autres groupes professionnels du secteur de la construction ont une responsabilité comparable, mais pas d'obligation d'assurance. Lorsqu'un entrepreneur fait faillite, son client perd son droit au dédommagement, même si son dommage tombe sous la responsabilité décennale.

Cette situation a déjà été dénoncée en 2007 devant la Cour constitutionnelle. Dix ans plus tard, l'autorité fédérale met fin à cette discrimination.

Mais étant donné qu'il est probable que le secteur de la construction répercutera les primes d'assurance sur le maître de l'ouvrage, le législateur a décidé de limiter la portée de l'obligation d'assurance.

Assurance obligatoire

Tout architecte, entrepreneur ou autre prestataire du secteur de la construction dont la responsabilité civile décennale peut être engagée en raison des actes qu'il accomplit à titre professionnel sur des habitations situées en Belgique (ou des actes de ses préposés) doit être couvert par une assurance. L'assurance obligatoire couvre la responsabilité civile pour une période de dix ans à partir de l'agréation des travaux, mais est limitée à la solidité, à la stabilité et à l'étanchéité du gros oeuvre fermé de l'habitation, lorsque cette dernière met en péril la solidité ou la stabilité de l'habitation.

Les dommages suivants sont exclus :

les dommages résultant de la radioactivité ;

les dommages résultant de lésions corporelles suite à l'exposition aux produits légalement interdits ;

les dommages d'ordre esthétique ;

les dommages immatériels purs ;

les dommages apparents ou connus par l'assuré au moment de la réception provisoire ou résultant directement de vices, défauts ou malfaçons connus de lui au moment de cette réception ;

les dommages résultant d'une pollution non-accidentelle ;

les frais supplémentaires résultant des modifications et/ou améliorations apportées à l'habitation après sinistre ; et

les dommages matériels et immatériels inférieurs à 2.500 euros. Ce montant est indexé.

Les exclusions prévues par la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances sont également d'application, telles que l'exclusion pour faute lourde.

L'assurance couvre au moins les dommages jusqu'à 500.000 euros lorsque la valeur de reconstruction du bâtiment destiné au logement dépasse 500.000 euros.

La couverture minimale correspond à la valeur de reconstruction de l'habitation lorsque celle-ci est inférieure à 500.000 euros.

Les montants de 2.500 et de 500.000 euros sont liés à l'indice ABEX, l'indice de départ étant celui du premier semestre de 2007 et l'indice à retenir pour l'indexation étant celui du moment de la déclaration du sinistre.

Les professionnels peuvent souscrire une police annuelle ou une police par projet.

Plusieurs débiteurs de l'obligation d'assurance peuvent souscrire conjointement une assurance globale pour un même chantier.

L'assurance peut également être remplacée par un cautionnement qui " répond aux mêmes exigences de garantie que l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale ", mais le législateur charge le gouvernement de fixer les modalités de ce cautionnement.

Pour architectes, entrepreneurs et autres professionnels

La loi précise que la nouvelle mesure s'applique :

aux architectes qui exécutent des travaux et qui délivrent des prestations en Belgique ;

aux entrepreneurs qui s'engagent à effectuer des travaux immobiliers sur des habitations situées en Belgique, pour lesquels l'intervention de l'architecte est obligatoire (selon l'exposé des motifs de la loi sont concernés, l'entrepreneur chargé des fondations, le couvreur, le placeur de châssis, le poseur de chape, le plombier, etc.), à condition que ceux-ci effectuent des travaux qui tombent dans le concept de 'gros oeuvre fermé' ; et

aux autres prestataires du secteur de la construction. La loi vise ici les bureaux d'étude.

L'obligation d'assurance vise uniquement les habitations. Une habitation est, selon la loi, un bâtiment ou la partie d'un bâtiment, notamment la maison unifamiliale ou l'appartement, qui, dès le début des travaux immobiliers, de par sa nature, est destiné totalement ou principalement à être habité par une famille, éventuellement unipersonnelle, et dans lequel se déroulent les diverses activités du ménage. La loi n'opère pas de distinction entre les habitations familiales et les secondes résidences.

Les habitations comprenant un bureau pour l'exercice d'une profession libérale sont également visées par l'obligation d'assurance.

Un bâtiment est considéré comme principalement destiné au logement lorsque plus de 50% de sa surface est affectée aux activités du ménage.

Ne sont pas des habitations au sens de cette définition : les chambres situées dans des logements collectifs, où au moins une pièce d'habitation ou un local sanitaire est utilisé(e) par plusieurs personnes.

Ne tombent donc pas dans le champ d'application de la loi : les chambres d'étudiants ou de travailleurs saisonniers, les cloîtres, les cliniques, les hôpitaux, les hospices et toutes sortes de logements collectifs. La loi ne vise pas non plus l'immeuble de bureaux qui comporte un petit studio pour un concierge.

Le gouvernement peut exclure du champ d'application de la loi encore d'autres types de logement, par le biais d'un arrêté d'exécution.

Bureau de tarification

Le gouvernement peut mettre en place un Bureau de tarification, qui a pour mission d'établir la prime et les conditions d'assurance pour les personnes qui ne trouvent pas de couverture sur le marché régulier. Toute personne soumise à l'obligation d'assurance peut introduire une demande auprès de ce Bureau de tarification lorsqu'au moins trois entreprises d'assurances ont refusé de lui accorder une ouverture.

Le Bureau de tarification peut imposer différentes conditions en fonction du profil de risque de la personne soumise à l'obligation d'assurance. Les métiers de construction n'entraînent en effet pas tous les mêmes risques.

La loi décrit en général les compétences et la composition du nouveau Bureau de tarification. Il confie ici aussi la concrétisation de celles-ci au gouvernement.

Preuve de l'assurance

Les professionnels du secteur de la construction doivent pouvoir démontrer qu'ils ont assuré leur responsabilité civile décennale.

A cette fin, les assureurs délivrent chaque année à l'Ordre des Architectes une liste reprenant les architectes ayant conclu un contrat d'assurance auprès d'eux.

En ce qui concerne les entrepreneurs et autres prestataires assurés, la charge de la preuve repose sur les professionnels eux-mêmes. Avant l'entame d'un travail immobilier, ceux-ci doivent remettre une attestation d'assurance au maître de l'ouvrage et à l'architecte.

L'architecte peut même réclamer cette attestation. " Toute assurance obligatoire doit être contrôlée ", précise l'exposé des motifs de la loi. " Or, la personne la mieux placée pour ce faire est l'architecte dans la mesure où il est amené à contrôler le chantier. "

Dans certains cas, les entrepreneurs et les bureaux d'étude doivent également transmettre une attestation à la banque et à l'ONSS.

L'agent chargé du contrôle peut toujours demander un exemplaire.

Contrôle obligatoire par le notaire

En cas de vente d'un bien immobilier ou en cas d'une autre cession de droits réels avant l'expiration de la période de couverture de la responsabilité décennale, le notaire doit s'assurer que le titulaire du droit réel transmet l'attestation d'assurance à l'acquéreur du droit réel.

Amende pouvant aller jusqu'à 80.000 euros

Sans préjudice des compétences des fonctionnaires des polices locales et fédérale, les agents désignés par le Roi sont habilités à surveiller l'application de cette loi.

Ces agents peuvent adresser des avertissements ou proposer des règlements à l'amiable. Et les procès-verbaux établis par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.

Les infractions des architectes, entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction à cette loi et à ses arrêtés d'exécution seront punies d'une amende pénale de 26 à 10.000 euros (x 8).

'Obligations trop limitées' ?

Selon les critiques, le champ d'application de la nouvelle 'loi-Peeters' est très limité : elle ne concerne que le logement individuel, elle ne couvre que la responsabilité décennale, elle exclut certains types de dommages et le cautionnement a une limite maximale de 500.000 euros.

Mais, d'après le vice-premier ministre et ministre de l'Emploi et de l'Economie Kris Peeters, c'est donc à dessein que la portée de la loi est limitée.

Si la loi " se limite aux garanties essentielles, cela s'explique par l'exemple de la situation en France ". Le législateur français a en effet instauré une obligation d'assurance généralisée à tous les acteurs du secteur de la construction, ce qui a eu " des effets désastreux sur les coûts de la construction (augmentation de l'ordre de 5%) ".

C'est pourquoi le gouvernement belge a essayé d'apporter une solution à la discrimination relevée par la Cour constitutionnelle, " tout en évitant d'imposer aux candidats à la construction des charges additionnelles déraisonnables ".

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